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    政府不再壟斷住房供地 會如何影響房價?

    發稿時間:2018-01-23 07:28:00 來源: 中國經濟周刊

      “改變政府作為居住用地唯一供應者的情況?!眹临Y源部部長姜大明1月15日在全國國土資源工作會議上說的這句話,一石激起千層浪。他指出,我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下,非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點,推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

      分析人士認為,這意味著中國土地供應將出現實質性變化。政府不再壟斷住房用地,而房地產開發商也不再是一手住房的唯一提供方。未來,其他合法擁有土地使用權的主體,在符合規劃的前提下,也可以成為住房供應方。而隨著更多房源進入市場,將有助于抑制地產投機,滿足住有所居,緩和部分大城市房價長期上漲的緊張局勢。

      非房企自有土地能否開發商品房?

      2018年是“房改”20周年?!爸袊康禺a過去20年的發展歷史,其實就是國有土地發展歷史。特別是商品房住宅土地,來源單一,地方土地財政依賴房地產,依賴土地招拍掛。國有土地招拍掛出讓,是商品房住宅土地的唯一來源?!敝性禺a首席分析師張大偉對《中國經濟周刊》記者說。

      據財政部發布的“2016年財政收支情況”顯示,2016年,全國國有土地使用權出讓收入37457億元,同比增長15.1%。而2016年全國財政總收入15.9萬億元,土地收入占財政總收入的比例高達23.5%。

      一線城市土地收入則尤為可觀。在剛剛過去的2017年,北京市土地出讓金以2796億元名列榜首,排名第二的杭州市也超過了2000億元。

      深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉告訴記者,房改20年來,國有土地出讓金累計規模為35萬億元,達到城市財政收入的40%左右,成為城市基建擴張的重要資金補充。

      然而,另一方面,地方政府的“土地財政”卻備受詬病。有人認為,“土地財政”無疑是高房價的重要推手。

      “一些地方土地出讓部門有意無意地調節土地供應節奏,熱點城市居住用地相對不足,且土地出讓價格一再走高,助推房價上漲?!睆埓髠フf。

      而如何解決這個弊端?張大偉認為,首先居住用地供應要相對充足,才能緩解熱點地區樓市供需緊張局勢。

      除了地方政府,居住用地還能從哪兒來?上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對《中國經濟周刊》記者分析,還有兩種居住用地提供者:一類是村集體、企業。農村建設用地(含宅基地)可以入市,由農村集體組織供地?!捌鋵嵾@項改革任務10年前就提出來了,但一直沒能破冰,這次借著全國13個城市試點集體建設用地建設租賃用房的狠勁,準備闖關了?!?/p>

      另一類則是園區、工業區、國企手中的大量低效工業用地,也將開閘,逐步轉換成住宅用地,借此緩解大城市住宅用地嚴重不足的矛盾。這項改革,也已經“預備”幾年了。

      不過,值得注意的是,非房地產企業自有土地“作為住宅用地”,是否意味著可以作為商品房開發用地?能否開發商品房對外銷售?

      對此,專家認為不可過分樂觀。姜大明部長的表態中強調了兩個前提:“權屬不變”“符合規劃條件下”,因此,非商品房開發用地建設商品房對外出售的可能性不大。且無論從現行的法律法規,還是從目前各城市對土地財政的依賴來看,短期內徹底打破地方政府對商品房開發用地的高度壟斷,還不太現實。

      “過去很多企業有使用權的土地,比如商業用地、工業用地,在符合規劃條件下,將來有可能可以轉變成出租房,不是保障房,更不可能是商品房了?!睆埓髠シ治龇Q。

      在1月15日全國國土資源工作會議分組討論中,浙江省杭州市國土資源局局長謝建華說:目前,城市住房用地供應單一,主要是公開招拍掛出讓。下一步,要探索多種方式供應,如協議出讓、行政劃撥等,而核心則是要厘清分類,依據保障類、市場類、長租型進行供應,要探索住宅多結構形式供應。而非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法,將能夠提供更多租賃住房給買不起房子的人居住。

      房改前集資建房形式或將再現

      政府不再壟斷住房用地,盤活非房地產企業自有土地、農村集體經營性建設用地,是貫徹中央提出的加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度的一項基礎性的土地制度變革。

      哪些主體會加入到住宅供應的隊伍中來?

      在專家看來,“非房地產企業依法取得使用權的土地”還包括集體經濟組織、非開發類的相關企業、個人以及以持股方式持股的金融投資公司等取得使用權的土地。其中,國有企業用地的開發備受關注。

      易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,對過去很少被提及用于住宅用地的國有企業工業用地,不排除一些大城市在土地增量市場有限的情況下,會積極盤活此類存量土地,為商品房、保障房、共有產權房、租賃住房的“四元產品線”提供更有保障的土地供應。

      事實上,利用國有企業自有用地建設住宅此前已有先例,但主要是提供保障性住房。

      2013年10月,北京推出自住型商品房,并提出年底供應2萬套的目標。當年11月,北京市規劃展覽館展出了北京第一批自住房項目的規劃設計方案,7個項目分布在朝陽、豐臺、昌平、海淀,基本都是靠國企自有用地建設。

      據了解,這些國企自有用地獲準改變土地性質蓋保障房,通常都是以底價成交,企業不會直接獲得土地收益。但盤活資源后,可以從保障房配建的車庫、商業配套等項目中獲取收益。

      北京市住建委相關負責人介紹,北京進一步引導和鼓勵全社會支持參與住房保障工作,其中,鼓勵國有企業利用自有用地建設保障房,加大政策支持力度,目前已建設約12萬套。

      “鼓勵國企拿出自有用地建設保障房,是增加保障房的供給渠道,而非企業自建房為企業內部職工福利分房?!鄙鲜鲐撠熑吮硎?,這些房源均面向社會符合條件的保障房家庭進行公開配租配售。

      企業在自有土地上為員工建造住房,也成了一個新動向。例如,有媒體報道,格力、華為等企業“造房行動”已經開始。華為為員工首批建造3萬套住房,員工以低于市場價70%的價格購買,入職3年后可購買,10年后可轉讓。格力電器董事長董明珠日前也透露,為了穩定人才隊伍,她這兩年在思考,讓8萬格力電器的員工每人有兩室一廳的房子。

      分析人士認為,“非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地”新政落地后,預期一線二線城市的大企業,可能也會隨著格力、華為開始“造房行動”。

      而類似房改前集資建房的形式或將再現。北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示,今后不一定是房地產開發商拿地建房,比如房改前有過住房合作社形式、再比如單位拿地建房。類似于房改前集資建房的形式,大家先湊錢,公司集合了錢,拿地建房,再以成本價分房。

      房價受何影響?

      哪類市場受影響最大?

      公眾最為關注的是,上述新政施行后,將對房價產生什么影響。

      李宇嘉對《中國經濟周刊》記者分析,從供給側改革角度看,若供給渠道多元,供應源頭上形成競爭,將改變獨家供應下的“供地荒”現象,降低供應成本,特別是降低被地價推高的房價。

      楊紅旭也認為,這屬于房地產供給側改革,也是房地產長效機制的重要組成部分,有助于緩和部分大城市房價長期上漲的緊張局勢。但他也對《中國經濟周刊》記者表示,改革會遇到各種阻力,推進沒那么快,不會立即傳遞到房價上去。

      哪類市場受影響最大?張大偉認為,政府不再壟斷住房土地供應,對集體土地價值將產生非常大的提升,其中,城市租賃市場影響最大,對于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用?!靶枰⒁獾氖?,住房包括商品房、保障房、租賃房等,住房不能等同于商品房,目前看,政策更多提及的是租賃住房試點,集體土地用作租賃用地是試點方向?!?/p>

      事實上,北京、上海等地已開始試點集體租賃住房。2017年8月,國土部明確北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。在試點城市,村鎮集體經濟組織可以自行開發運營,也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

      張大偉認為,國土部鼓勵集體用地建設租賃房,有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性。13個城市基本都屬于一二線城市,這些城市國有土地供應相對緊張,而部分區域存在城中村等集體土地,如果部分城中村等集體土地進入租賃市場將有利于房源供應,也有利于城中村改造。

      根據部署,北京市計劃于2017—2021年的5年內供應1000公頃集體土地,用于建設集體租賃住房。張大偉分析稱,1000公頃集體土地,大約可建設30萬~40萬套出租房,“將有效緩解區域租賃市場供需不平衡,住房租金也會下調”。

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